Латаем «черную дыру»

Часть первая.
Темное царство
Государство  предусмотрело три варианта управления многоквартирными домами: управляющая организация, товарищество собственников  жилья и непосредственное управление.
Остановимся на первом – УК. Как я неоднократно писал, главным   недостатком  этого способа является неэффективное использование средств, собираемых на содержание жилья.
За содержание конструктивных элементов и  инженерного оборудования ежемесячно улетает, а в карман управляющего влетает  6,5 тысячи рублей (в год – 78 тысяч). Добавьте к этому 2 тысячи за снятие показаний ОПУ (за час работы), 5,5 тыс.  за 20 часов в месяц на уборку придомовой территории, 3,1 тысячи  за оформление квитанций. В сумме наберется еще около 7 тысяч рублей (около 84 тысяч в год). Да за 160 тысяч рублей, взимаемых управляйками, можно  сделать капитальный ремонт дома, а не формировать для этого отдельный фонд из дополнительных сборов.
На мой взгляд, основная причина, по которой УК долго и успешно пользуются деньгами жильцов, это низкий профессионализм юристов, (а может, наоборот – слишком высокий?) разрабатывающих нормативные акты в сфере ЖКХ. Потому-то  и возникают  различные  толкования того, что написано  в законе. Так, в  статье 161.1 ЖК РФ дословно сказано об обязанности председателя совета дома. «Он подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Казалось бы, определеннее не скажешь. Будь то услуга или работа, содержание или ремонт, но технология одна – сделай дело, оформил его актом и подписал акт у председателя совета дома.
Какие тут есть лазейки  для присвоения денег? Оказывается, при желании найти можно. Работы и услуги по содержанию оформляются одним-единственным  документом – актом приемки,  оказанных услуг. По этому документу списываются все деньги, собираемые на содержание общего имущества, даже если никакие работы не проводились. И даже отказ от подписания такого акта результатов не дает. Деньги все равно уплывают к управляющему.
В Правилах содержания общего имущества сказано, что собственники вправе «проверять объемы...оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы)».  Кто хоть немного знаком с экономикой и финансовыми документами, знает, что такая формулировка дает  свободу действий нечистым на руку УК, так как здесь ничего не говорится о количестве используемых материалов и о ценах на них.  Поясню, что «объем выполненной работы – это время, потраченное на нее профессиональным исполнителем, то есть ее трудоемкость в нормочасах».
Умиляет ответ по этому поводу, полученный от  государственной жилищной инспекции. Вина за то, что УК таким способом присваивает деньги жильцов за невыполненные работы и услуги по содержанию, возлагается ею на... граждан. Оказывается, это они виноваты в том, что не внесли в договор управления данные требования федерального закона.
По такой  логике договор должен содержать не ссылки на ФЗ и муниципальные правовые акты, а их полные тексты (что-нибудь в договор не включишь, тебя обязательно на этом подловят).
Чтобы убедиться в том, что вышеназванную статью народ понимает одинаково, полгода назад провел анкетирование. Все эксперты  сошлись во мнении: «Каждая работа или услуга по содержанию общего имущества должна закрываться отдельным актом. В акте должны быть указаны все составляющие затрат исполнителя. Средства, собираемые по статье «содержание», –  предварительный сбор на оплату возможных работ, списание же средств осуществляется на основании актов о реально выполненных работах».

Часть вторая. Луч света
Хватит о грустном. Надежда на более светлые времена связана с появлением в Курске муниципальных управляющих компаний.
Устав от бесплодной борьбы со своей управляющей компанией, я решил изучить, как же будет работать МУП УК «Центральная». Чтобы не баламутить зря людей и не менять шило на мыло, для начала решил согласовать концепцию работы новой компании,  использовав проверенную временем авторскую методику. Разработал анкеты и предложил ответить на них нескольким группам экспертов. Выделил три группы. Первая: руководители курских региональных отделений политических партий и преподаватели жилищного права. Вторая: руководители ряда СМИ. Третья группа: администрации города, Центрального округа и МУП УК «Центральная».
Окончательные выводы делать пока рано, так как еще не все эксперты ответили на вопросы. Дело усложняет то, что многие руководители принимают только раз в месяц. Но предварительные итоги подвести уже можно.
Большинство экспертов согласилось, что основной причиной приватизации жилых помещений в многоквартирных домах стала неспособность государства содержать жилой фонд в надлежащем состоянии за  бюджетные деньги. Для государства более привлекательна ситуация, когда собственники на свои средства содержат и ремонтируют дома, да еще и платят налог на имущество.
Полное единодушие было по  вопросам, которые касались эффективного содержания общей собственности (положительного результата можно добиться, только грамотно используя идеи самоуправления, самоорганизации и  здоровой  конкуренции среди исполнителей работ). Еще выводы.
Собственники помещений в МКД должны иметь:
*такие же возможности в расходовании средств, как и собственники частных домов;
*право самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества;
*возможность убедиться, что предъявляемая исполнителем цена за оказанную услугу или выполненную работу соразмерна ее объему.
Что касается акта приемки выполненной работы или услуги (или форма локального сметного расчета), то документ должен содержать полную информацию, которая позволит лицу, уполномоченному собственниками, оперативно проверить все составляющие, определяющие конечную цену работы.  Имеются в виду  трудоемкость, объем используемых материалов, их цена, структура и размеры накладных расходов и налоговых отчислений, затраты на машины и механизмы, размер прибыли.
Работа  будет выполнена более эффективно, если:
*выполнять ее по договору
*исполнителя работ определять на конкурсной основе (предпочтение  предложившему меньшую цену и лучшее качество).
При управлении общей собственностью подъезд более управляем, чем целый дом, так как меньшему числу людей проще собраться, легче договориться и  организовать учет доходов и расходов.
Содержание и ремонт собственности, которая является общей для всего дома (крыша, теплоузел, ОПУ, электрощитовая и так далее), должны финансироваться всеми подъездами пропорционально их площади.
И хотя анкетирование еще не закончено, обнадеживает тот факт, что концепция работы муниципальной УК  согласована с руководителем МУП УК «Центральная» и с главой администрации Центрального округа.
То, что данная концепция не противоречит федеральным нормативным актам, подтвердил эксперт самого высокого уровня –  преподаватель жилищного права одного из университетов.
Осталась самая малость – реализовать концепцию в Договор управления. Руководители страны часто говорят о развитии гражданского общества. На мой взгляд, нет более продуктивного пути в этом направлении, как привлечение граждан к правотворческой работе. И нет более эффективного пути в организации этого процесса, как проведение конкурса на эту тему.
Президент Владимир Путин назвал как-то ЖКХ «черной дырой». Совместными усилиями мы эту «дыру» непременно залатаем.
P.S.  Когда материал был готов к печати, стало известно, что  разработанный автором  договор управления согласован с    экспертным советом дома (вот такое ноу-хау) и передан в управляющие организации – МУП «УК» «Центральная» и ООО «УК Курска».

Поделитесь с друзьями:

Комментарии к статье

Наталья Беляева 28 июля 2016 г.

Автор умышленно подталкивает собственников заключать договора с Муниципальными компаниями, не написав правды . Муниципальные компании как раз и присваивают деньги собственников, чтобы в очередной раз обанкротиться и встать на ноги 3-4 й раз т.к. их поддерживает администрация города. Прочитайте статью адвоката Кваскова В.П. о муниципальных компаниях и все станет ясно. Нужно заключать договора с добросовестными Управляющими компаниями. которых знают собственники, которым доверяют собственники, с которыми работают не первый год, а у нас есть такие компании в городе, но почему то за них автор умалчивает. Откройте сайт реформа ЖКХ и ряд добросовестных компаний сразу бросится вам в глаза, а ведь они работают не первый год и люди им доверяют.Потому что они работают для людей, а не себе в карман, как выразился автор.Они делают ремонты, меняют трубы, убирают и моют дворы и подъезды.И все это делается как раз по согласованию с собственниками.

Оставить комментарий

Имя *
Фамилия *
Электронная почта *
Текст комментария
Введите капчу *
Действие

Последние новости Курск

20/11/2021 На Театральной площади Курска начали сооружать каток
На Театральной площади начались работы по сооружению катка.

20/11/2021 В Курске проходит форум «Цех»
Он продлится два дня – 20 и 21 ноября. В связи с эпидемиологической обстановкой форум пройдет онлайн.

20/11/2021 В Курске прошел I региональный онлайн-форум «Особое детство. Помогаем вместе»
Мероприятие приурочили к Всероссийскому Дню правовой помощи детям, который в этом году отметили 19 ноября.

20/11/2021 Коронавирус унес жизни еще шести курян
Еще шесть курян скончались от последствий коронавируса. Такие данные на 20 ноября приводит оперштаб.

20/11/2021 За сутки в Курске ковид выявили у 214 человек
В Курской области по результатам ПЦР-тестирования коронавирус подтвердился у 345 человек, из них в столице региона – 214 случаев.

20/11/2021 На «Большой перемене» награды завоевали четверо курских студентов
В Нижнем Новгороде завершается «Большая перемена» для студентов 2-4 курсов колледжей и техникумов. Сразу четыре представителя нашей области завоевали награды.

20/11/2021 В курскую ОКБ закупят оборудование на 100 млн рублей
100 млн рублей потратят на покупку двух высокотехнологичных аппаратов для курской областной клинической больницы. Сообщение об этом появилось в официальном телеграм-канале правительства РФ.

20/11/2021 В Курске 20 ноября порывы ветра могут достигать 22 м/с
ГУ МЧС по Курской области предупреждает горожан о неблагоприятных погодных условиях. Сегодня в областном центре порывы ветра увеличатся и могут достигать 22 мс.

20/11/2021 В Курске пройдет урок этикета
Сегодня, 20 ноября, в Курском литературном музее пройдет тренинг «Этикет в системе ценностей». Проводит занятия научный сотрудник Людмила Сахарова.

19/11/2021 Курские студенты успевают присоединиться к экоквесту «Разделяй с нами»
Всероссийский студенческий экологический квест «Разделяй с нами» среди высших учебных заведений стартовал 25 октября и продлится до 25 февраля 2022 года.